La qualité de l’habitat est au cœur du bien-être et du bien vivre ensemble. Elle dépend en grande partie de l’adéquation entre la nature des logements offerts et des attentes liées au cycle de vie des ménages. Pour la Basse-Marche, dont la population a diminué de 7 % entre 2011 et 2022, la question du logement est essentielle dans la perspective de garder ses habitants, voire d’attirer de nouveaux venus.
Le parc de logements est-il ancien ? Comment les ménages se chauffent-ils ? Quelle est la place du parc social ? Quelle proportion de personnes – en particulier âgées – vivent seules dans leur logement ? Grâce aux recensements de population, on peut apporter un commencement de réponse à ces questions. La comparaison avec l’ensemble des communes rurales de métropole est également possible pour identifier les spécificités du territoire. Ces éléments d’information contribuent à éclairer les choix des élus en faveur d’une politique du logement adaptée.
Premier constat, le parc de logements de Basse-Marche est ancien dans l’absolu. Près de la moitié des résidences principales ont été construites avant 1946 et neuf sur dix l’ont été avant 1991. Le parc apparaît même très ancien lorsqu’on le compare à celui des communes rurales de métropole dans lesquelles la part de logements construits après 1990 est deux fois plus élevée qu’en Basse-Marche.
Cette ancienneté peut être la marque d’une qualité architecturale qui participe à l’identité du territoire. Elle révèle aussi en creux l’importance d’un parc de logements en décalage avec les attentes des ménages. En effet, les logements anciens nécessitent souvent un effort de rénovation coûteux pour améliorer l’isolation thermique et mettre le confort au goût du jour.
Dans ces conditions, et compte tenu de la faible pression démographique, il n’est guère étonnant de constater que le taux de vacance est très élevé en Basse-Marche. Dans les bourgs ruraux (encadré) du territoire, il est deux fois plus élevé qu’en moyenne métropolitaine. Entre 2016 et 2022, le taux de vacance des logements est certes resté stable à Châteauponsac et il a même un peu diminué à Magnac-Laval. Mais à Bellac et au Dorat, dont la population a baissé de près de 10 % entre 2016 et 2022, il a au contraire augmenté au cours de cette période. C’est une source de difficultés pour les propriétaires qui peinent à louer ou vendre une maison dans la très grande majorité des cas.
En Basse-Marche, un peu plus des deux tiers de résidences principales peuvent être considérées comme en situation de sous-occupation accentuée ou très accentuée (encadré). Cela signifie que le logement comporte plus de pièces que le nombre théoriquement nécessaire au ménage qui l’occupe. La sous-occupation très accentuée est restée à peu près stable sur le territoire de Gartempe-Saint-Pardoux de 2016 à 2022. Elle a au contraire eu tendance à augmenter dans le Haut Limousin en Marche. Cette évolution découle en partie de la diminution significative de la taille des ménages qui s’est poursuivie au cours de la dernière décennie.
Le risque d’isolement
Un habitant sur cinq du territoire vit seul dans son logement. C’est une proportion nettement supérieure à la moyenne métropolitaine des communes rurales (14%). Mais la solitude affecte surtout les 75 ans ou plus. La plupart des 1 800 personnes concernées occupent une maison. Elles restent là où elles ont élevé les enfants et vécu avec le conjoint aujourd’hui disparu, souvent par attachement, parfois faute de solution plus adaptée. En effet, le quart d’entre elles disposent de 100 m² ou plus, ce qui induit des frais d’entretien et de chauffage élevés pour une personne seule.
Cette solitude accroît la vulnérabilité qui augmente avec l’âge et expose à l’isolement. L’organisation de services d’aide et de soins à domicile remédie en partie à ces difficultés, mais ne peut compenser le manque de contacts avec la famille souvent éloignée.
En Basse-Marche, un peu plus des trois quarts des ménages sont propriétaires de leur logement. Dans les bourgs ruraux, 30 % des logements sont occupés par des locataires. Or le taux de pauvreté de cette catégorie d’habitants avoisine 40 %. Il n’est guère surprenant dans ces conditions de recueillir les témoignages de personnes éprouvant des difficultés pour payer le loyer et les factures d’eau, de gaz et d’électricité. A la pauvreté monétaire, s’ajoute parfois la pauvreté en conditions de vie, source de mal-être et de repli sur soi.
L’importance de l’habitat social
Cela souligne l’importance de la politique sociale en faveur du logement. Les quatre bourgs ruraux concentrent les trois quarts des logements sociaux. A Bellac, près d’un locataire sur deux vit dans un logement social. Val-d’Issoire et Lussac-les-Eglises consentent aussi un effort particulier en faveur de l’habitat social compte tenu de leur population. Globalement, 28 % des logements occupés par un locataire relèvent de l’habitat social en Basse-Marche. C’est cinq points de mieux que dans l’espace rural métropolitain.
Dans les bourgs, le gaz de ville (ou de réseau) et l’électricité constituent les modes de chauffage dominants (58 % des logements). Dans les hameaux du rural dispersé, c’est le chauffage au bois qui est principalement utilisé (46%). Cependant, près d’un logement sur quatre y reste équipé d’une chaudière au fioul. Il y a donc beaucoup à faire pour accélérer la transition énergétique en promouvant des modes de chauffage moins polluants et moins dépendants des fluctuations tarifaires.
Environ 300 autorisations de construction de logements ont été accordées en Basse-Marche de 2019 à 2024. Cela contribue modestement à rajeunir le parc de logements du territoire. On peut cependant s’étonner – sinon regretter – que les trois quarts des projets relèvent de l’individuel pur. L’individuel groupé, a priori moins consommateur d’espace, représente quant à lui à peine plus de 10 % des autorisations au cours de cette période.
Un article écrit par Michel David, pour le groupe de travail Logement de Transitions Limousines, dans le cadre de la collaboration de l’association avec la revue bas-marchoise Mefia Te!
Définitions, sources et liens
La Basse-Marche correspond aux intercommunalités du Haut-Limousin en Marche et de Gartempe-Saint-Pardoux, soit 46 communes. Bellac, Châteauponsac, Le Dorat et Magnac-Laval sont qualifiées de bourgs ruraux. Les autres communes du territoire appartiennent au rural dispersé ou très dispersé.
Les données mobilisées sont celles du fichier détail logement de l’Insee constitué à partir des résultats des recensements de population. Elles portent sur le millésime 2022 et concernent les logements ordinaires. Les résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale ou pour les personnes handicapées ne sont pas prises en compte dans l’analyse.
Insee - Données en ligne : https://www.insee.fr/fr/statistiques/zones/2011101
Insee - Fichier logement : https://www.insee.fr/fr/statistiques/8647099
Sous-occupation du logement : https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c2337
Bourgs ruraux- Rural dispersé : https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c2343SDES-Logement : https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/logement